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農地転用





農地転用ってなに?

農地転用とは、農地を農地以外に利用する許可や届出のことをいいます。また勝手に農地を農地以外に利用したり、売買や賃貸借など利用者を変更する(権利移転)ことを制限するため農地法で規制されており、この法律によって農地耕作者の権利関係を明確にし保護を図るためにさまざまな規定が定められています。



【なぜ許可が必要なのか】



日本は国土が狭く森林や山間などが多いため、居住や商工業地、農地などの面積が小さくなってしまいます。そのため限りある面積のなかで住むための住居や、経済活動に必要な商工業地、そして食を支える農地とのバランスをとる必要があります。ですから、食料を生産する基盤である農地を極端に減少させないため、又は周囲の農業生産に悪影響を及ぼさないために、農地を農地以外に利用したり、賃貸借・売買などは許可や届出が必要となります。


農地転用による許可・届出

農地法によって制限されているわけですが、実際にどのようなことが規制されているのでしょうか? まずは許可と届出での違いですが、都市の発展などを抑制するために都市計画法というものがあり、その中に市街化区域市街化調整区域というのがあります。まず市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されており、積極的に整備・開発を行っていく区域です。こういった区域は整備・開発を行っていくなかで厳密に農地を守らなければいけないわけではないので行政側の判断を得ることなく、届出のみで足りるということです。もちろん「届出書」に記載すべき一定の基準がありますので要件を満たす必要があります。その逆に市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」と定義されており、この区域では原則として開発行為は行わず、都市施設の整備も行わないとしています。つまり積極的に建築物を建てたり・開発をしていかない区域ですが、一定規模の農林水産業や、公的な施設、公的機関などを整備することはでき、まったく手を付けない区域ということはでありません。つまりこういった区域に開発行為をするためには、基準を満たしているか、その必要があるかを検討・審査してもらうため、原則として都道府県知事から許可を受けなければいけないとされています。


【農地転用・権利移転の許可基準】


まずはしっかりと計画を立てる必要があります。農地転用は事前に転用計画が決まっていることが前提であり理由のない転用は認められないのです。例えば農地を駐車場にしたい、建物を建てたいのであれば計画書や見積書が必要ですし、賃貸借や売買なら契約書が添付書類として求められます。そしてなにより許可をうけるためには許可基準である一般基準立地基準を満たす必要があります。一般基準とは、農地等の転用の確実性や周辺農地への被害を抑える処置の妥当性などを審査する基準で、立地基準は農地や市街地に隣接した農地などをさまざま条件により区分し、その区分に応じて許可の可否を判断する基準です。

一般基準

 1、転用に必要な資力があるか
 2、利害関係者(小作人や抵当権者など)の同意があるか
 3、遅滞なく転用目的を実行できるか
 4、周辺農地の耕作に影響を与えないか
 5、農道、ため池等農地を利用するために必要な施設に影響はないか
 6、一時転用した場合に確実に復元できるか

ここにあげました分は主な基準であり事案によっては他にも気を付けなければならないことがあります。

立地基準
立地基準は条件によって5つの区分に分かれています。
 1、農用地区域内農地 ※原則不可
 2、甲種農地第    ※原則不可
 3、第一種農地    ※原則不可
 4、第二種農地    ※転用可能
 5、第三種農地    ※転用可能

この区分のうち1、農用地区域内農地2、第一種農地3、甲種農地は原則転用ができない区分となっています。ただし、厳しい条件をクリアすることで例外的に認められる場合もあります。下記で説明していきます。

【農用地区域内農地】



市町村が農業振興地域の整備に関する法律(農振法)に基づいて作成した農業振興地域整備計画のなかで、農用地区域として定められた地域の中に存在する農地であり、「農地として利用すべきである」と行政に指定されている農地なので、原則農地転用はできません。そもそも、この農業振興地域とは、都市計画法で言う調整区域とだいたい同じになっている市町村が多く、この農業振興地域内でも農用地区域内はもっとも開発が厳しい地区で、農地法でも農地は転用できないこととなっています。なぜなら、この区域の設定は国が農業を衰退させないために農地として利用することを推進しているため、個人の理由で勝手に農地の条件を変えることが不合理だとされているからです。 しかし、例外的にあらかじめ農振法に定められた厳しい条件を満たすことでこの農用地区域からの除外(農振除外)をすることで農地転用の許可申請ができる可能性があります。

除外申請では農振法に定められた下記の条件を満たさなければなりません。
 1、その土地でなければ計画を実行できないなど、他の土地で代えることができない
 2、除外する農地が周辺部にあるなど、残りの農地の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼさない
 3、農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障を及ぼさない
 4、用水施設や防風林など農用地区域内の土地改良施設の機能が除外前と同様の機能が確保されている。
 5、農業生産基盤整備事業の工事が完了した年度の翌年度から起算して8年経過した土地であること。

農振除外では申請地の利用計画が他の土地ではできないことや、申請地以外の周辺の農地利用に影響がないこと、土地改良施設への影響がないことなどが条件となっていますので申請人(その親族)が持っている土地の調査や市役所・土地改良区(水利組合)などへの関係機関との協議がかかせません。ですから申請から完了まで半年から一年程かかってしまう場合があります。この除外申請をした後に、農地転用許可を受けることになりますので多くの時間を消費することになります。


【甲種農地】

甲種農地とは、10ha(10万u)以上の規模のまとまった大きな農地の区域内に存在し、土地改良事業等の対象(土地改良事業が行われてから8年以内)となった良好な営農条件を備えている農地をいいます。こちらも農用地区域内農地と同様に、原則として農地転用はできませんが、農業用の施設や公共性の高い事業については、農地転用が認められる場合があります。


【第一種農地】

第一種農地とは、10ha(10万u)以上の規模のまとまった大きな農地の区域内に存在し、土地改良事業等の対象となった良好な営農条件を備えている農地をいいます。こちらも農用地区域内農地と同様に、原則として農地転用はできませんが、農業用の施設や公共性の高い事業については、農地転用が認められる場合があります。また一部、甲種農地では不許可でも許可される場合もあります。


【第二種農地】

第二種農地とは、市街化が見込まれる農地又は山間地等の生産性の低い概ね10ha未満の小さな集まりの農地のことをいい、農用地区域内農地・甲種農地・第一種農地・第三種農地のいずれにも該当しない農地をいいます。第二種農地は、申請農地以外で目的が達成できる場合には不許可となりますが、反対に申請農地以外の場所では目的が達成できないなど、代替地がない場合は許可されることがあります。


【第三種農地】

第三種農地とは、市街化(街区の宅地の面積が40%を超える等)が著しい区域内にある農地で、道路や下水道、駅などのような公共設備・施設の整備が一定の程度に達しているために積極的に農地を守らなければいいけないわけではないので、他の農地と違い条件が整えば原則として許可がおりる農地となっています。


以上のように許可が原則不可な区域が多いですので、まずは自分の農地がどの区域なのかを把握する必要がります。立地条件などを確認したい場合は、各市町村の農業委員会で担当者にお尋ねするのが一番です。農地転用をしたい農地の地番を確認し、担当者に確認すれば農用地区域内か教えてくれます。ただし、なんの情報もなく押しかけても対応に困ることもあるかと思いますので、あらかじめ法務局にて土地の登記簿謄本や公図を取得しておくと担当者も説明しやすいと思います。我々、専門家もそうして農業委員会へ問い合わせることもあります。

注意点

転用に許可が必要ですが、許可を得ずに勝手に転用した場合はどうなってしまうのか?当然ながら許可が必要なことからそれなりの罰則が存在します。許可を受けずに転用した場合や、許可を受けたにもかかわらずまったく事業計画通りに転用を行わなかった場合に土地を元に戻す原状回復命令を受けることがあります。このように許可を受ける必要があるのに許可を受けずに転用したり、現状回復命令に背いた場合は、個人は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金法人は1億円以下の罰金となります(農地法第64条・67条)。そのほかにも相続等で農地を取得した場合に、その農地の市町村の農業委員会に届出をしなかったり、虚偽の届出をすると10万円以下の過料に処されるなど農地が現状から変わったり権利関係が変わった場合に必要な手続きをしないとこういった不利益を被ることがありますので勝手に転用しないよう注意しましょう。


許可・届出の種類

農地法による許可申請は3種類あります。まず自分が農地を「耕作する目的」で買ったり、借りたりするための農地法第3条許可、自分が所有する農地を自分が農地以外で使用するための農地法4条許可自分の農地を他人が農地以外の目的で使用するための農地法5条許可、このなかで農地法5条許可は農地法3条による「権利移動の許可」と農地法4条による「農地転用許可」とを同時に行うものです。またそれぞれに許可と届出とありますが農地法3条の届出とは3条許可対象外の相続や時効等により農地の権利を取得した場合に、おおむね10ヶ月以内に農業委員会へ届け出るものです(H21年12月15日以降に原因が発生した分)。その他にも、地目が田や畑となっているが現状そうではない場合の証明をしてもらう非農地証明申請があります。下記で詳しく流れを解説します。


農地の売買・賃貸借など

農地法3条許可・届出


農地を農地以外に利用、又は3条許可と同時に

農地法4条・5条許可・届出


地目が農地だが現状そうではない

非農地証明申請



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