民泊を京都市で始めるには？ | 許認可関係 | 地域密着型の行政書士事務所として京都から多彩な情報を発信するコラム記事

民泊を始めるにあたって、旅館業の許可または住宅宿泊事業の届出をしなければなりませんが、そもそもこの両者はどう違うのかは、なかなか一般の方には分かりにくいかと思います。

下記は、制度や主な違いなどをまとめてみました。なお、国の法令の他、京都市の条例など独自のものが存在しますので、他府県とは若干違う可能性がございますので、ご注意ください。

民泊を始めるには、旅館業法による許可か住宅宿泊事業法における届出が必要であるとお伝えしましたが、実際どちらで始めるのがいいかは、申請者または届出者の運営方法や実情によって大きく変わってくると思います。

ここでは、それぞれのメリットデメリットをお伝えします。

＜旅館業法許可のメリット＞

まずは、旅館業法における許のメリットをお伝えします。なんといっても、営業日数に制限がなく365日営業することができるのが最大のポイントです。季節を問わず、基本的には営業可能ならいつでも宿泊施設を利用してもらえます。さらに、令和5年12月13日に改正された改正旅館業法により、いままで旅館業の許可で出来なかった事業譲渡が可能となり、資産的価値がグンと上がりました。旅館業の許可は、取得までのハードルが高く、また京都市のバリアフリー条例も相まって、すでに許可を取得している物件は重宝されます。また、営業開始してからは、実績報告等もないので、事業に集中できるのも良い点です。

＜旅館業許可のデメリット＞

次はデメリットについてですが、これは許可を取得した後というよりは、許可を取得するまでのハードルが高いことがそもそものデメリットと言えます。たとえば、一昔前に流行った一戸建てを改装して簡易宿所にするケースでは、基本的にバリアフリー条例が適用されるので、大規模な改装が必要となり、過分に費用がかかります。京町家であれば、一定の緩和措置があるのですが、そもそも純粋な京町家というのはほとんどなく、多くは違法に増改築を施された物件を京町家として販売しているケースがございます。これは、京町家にはお風呂やトイレがない事が多く、後で増設するにあたって、適切に建築審査等を受けずに勝手に増築してしまっている事があり、この場合は違法建築物扱いになります。そのため、実際にバリアフリー条例での緩和措置を利用しようとしても、そもそも違法状態を是正してからでなければ、受け付けてくれない事があります。言葉に騙されず、実態を確認してから許可を取得する物件を探しましょう。また、旅館業の許可を取得してしまうと、建物の用途が旅館となり、基本的に居住はできません。住むことが出来ないので、居住用物件に戻すためには、旅館業を廃止(廃業届を提出)し、現実に住む必要がありますので、ご注意ください。

＜住宅宿事業による届出のメリット＞

次は、住宅宿泊事業による届出のメリットをお伝えします。こちらは旅館業許可と違い、届出事態のハードルは低いです。ただし、届出書の作成そのものは難易度が高いのでご注意ください。

要件を満たしやすいということです。

住宅宿泊事業は、物件の用途が「居住用物件」ですので、現実に住んでいる建物をそのまま民泊として使える制度です。また、設備についても、「宿泊室」、「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面」と必要な設備がだいたい揃っているので、大規模な改装が必要なく、最低限の費用(非常用照明など一定の設備は備え付ける)で始めることが出来ます。また、地味に旅館業では度々問題となる窓面積(京都市では旅館業許可では客室面積の8分の1の窓面積が必要)の要件は必要ありません。遮光が遮られていても問題ありません。あと微々たるものですが、届出の為に申請手数料(京都市の旅館業では、52,800円必要)などは必要ありません。要件が住宅であることから、180日の営業日数以外をマンスリーで貸し出すこともでき、ほかにも貸会議室のような使い方もできます。

＜住宅宿泊事業における届出のデメリット＞

まずは、なんといっても営業日数が最大で180日間(用途地域が住居専用地域では、60日間)しかない点です。しかし、これは旅館業法と差をつけるべく、営業日数に制限を設けているわけですが、180日間とはいえ宿泊施設として事業ができ、また初期費用も少なく済むことから必ずしも、デメリットとは言い切れないかもしれません。事業内容によっては、メリットに転ずる可能性もあります。

それよりは、忘れられがちですが、そもそも住居用物件ですので、賃貸物件を民泊として届出していた場合には、そこに住みたい方がいた場合は、賃貸が優先されます。これは、基本は居住用物件なので、人が住んでいない間放置されるよりは、民泊に使ってもらおうという趣旨の制度であり、現実に住みたい人がいれば済むことが優先されます。さらに、この住みたい方がいる場合に、住むことを拒否できず、住まわせないために高額な賃貸料を請求することも禁止されています。よって、受託宿泊事業における届出をした後で合っても、賃貸物件は常に賃貸募集をし続ける必要があります。あと、手続きそのものが旅館業許可と大差なく、専門家に依頼したときに同程度報酬が発生する可能性があります。事業を開始した後も、旅館業と違い2ヶ月ごとの実績報告が必要となります。これは、1年のうち何日間民泊として利用していたかを把握するため、報告を義務付けています。

ともかく事業をバリバリやりたい方にとっては、旅館業許可は大変魅力でしょう。しかし、許可取得までのハードルは高く、またそもそも要件を満たせるかが分かりません。そこで、住宅宿泊事業による届出で、経験をするというのも一つの方法です。

まず、住宅宿泊事業による届出については、基本的な要件は居住用物件ですので、現にお住いの家または賃貸物件などがそのまま使えるのが魅力です。特に賃貸物件をお持ちの方は、空き部屋があるならば、その部屋だけを住宅宿泊事業として届出することができ、ほかの部屋はそのまま賃貸として利用することが出来ます。もともとこの住宅宿泊事業法は、空き家を有効活用することを主軸としているため、事業性が旅館業法より薄い反面、事業開始までのハードルが低いのです。

もし旅館業の許可を取得するのがいいのか住宅宿泊事業による届出がいいのか迷われた場合は、まず、費用対効果がどの程度あるかを試算してみてください。旅館業で許可を取得したからといって、365日全て部屋が埋まるとは限りません。稼働率は場所にもよりますが、90％くらいの稼働率がある地域もあれば60％くらいの地域もあります。観光地であるかも稼働率にかなり影響が出てくるでしょう。ご自身が宿泊事業をしたいと思う場所の平均稼働率がどの程度なのかを考え、旅館業で許可を取得するのにかかる費用(改装など)を計算し、何年でその費用を回収できるかが重要です。5年で回収するのか、10年かけるのか…そこは事業者様次第ですが、宿泊事業というのは、外的要因(自分ではどうすることもできない)で収益がかなり上下します。コロナの様なことが、今後絶対にないとは言い切れませんし、政治の動向によっても日本に来る外国人は上下します。残念ながら、これらはどれだけ魅力的な宿泊業を経営しても、自分ではどうにもなりません。よってかけた費用の回収に過度に長い期間で設定すると、破綻する可能性がありますので、無理のない計画を立てて、事業に臨んでください。

京都市は、条例により他府県とは少し違う独自の手続きを採用しています。そのため、他府県に比べるとやや難易度が上がります。住宅宿泊事業法による届出については届出後に、届出の内容に相違ないかの現地確認が行われます。よって、届出であっても、許可制度と何ら変わるところがなく、適切に届出をしなければ、事業者番号を発行してもらえません。悩まれた時は、窓口へ相談されるか行政書士のような専門家へご相談ください。

＜住宅宿泊事業法による届出＞

・届出書作成代行　242,000円(税込)

・近隣説明代行　121,000円(税込)

　※説明会が必要な場合は、別途ご相談ください